11月28日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），并公开征求意见。

这意味着，商业不动产REITs来了。据记者了解，商业不动产REITs适用现有基础设施REITs规则体系，仅针对差异点进行适应性完善。同时，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等同步修订配套规则，各单位同步开展技术系统调整，尽快上线。

下一步，证监会将加快推动REITs市场高质量发展，建立健全制度规则，完善REITs监管安排，优化市场生态，持续提升制度包容性和适应性，促进更好发挥REITs市场作用。

经过五年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。

截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

《公告》共八条，主要包括以下内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。

10月底，商务部、自然资源部、住房城乡建设部、文化和旅游部、市场监管总局联合出台的《城市商业提质行动方案》提出，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金。

业内人士表示，推出商业不动产REITs，一方面是基于政策的考虑，另一方面是基于市场发展本身考虑，商业不动产REITs能够盘活存量，带动增量，促进经济良性循环，稳定房地产市场预期，并且适配居民的财富管理需要，契合当前宏观经济形势以及市场各方的需求。

商业不动产和基础设施两类资产在经济发展中发挥不同的作用，两者在资产属性、管理体制、风险收益特征等方面存在差异，商业不动产更加商业化和市场化。为了进一步契合相关资产特质，提升制度适配性，证监会推出商业不动产REITs试点，并进行分类管理。

后续，两个产品、两个试点并行，一方面，继续发挥基础设施REITs盘活公共基础设施的作用，另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等盘活需求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。两个领域REITs服务重心各有侧重，有利于充分发挥制度优势，为市场主体提供更加丰富和灵活的选择，更好发挥多层次资本市场的功能，协同服务实体经济高质量发展。

沪深交易所：稳步推动商业不动产REITs试点落地

田鹏、毛艺融

11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，启动商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）试点。

《证券日报》记者从多方了解到，沪深交易所等单位正在紧锣密鼓推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见。

上交所相关业务负责人表示：“下一步，上交所将在中国证监会的指导下，稳步推进商业不动产REITs试点各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产‘入口关’，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动公募REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。”

深交所相关业务负责人表示：“接下来，深交所将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备，稳步推动商业不动产REITs试点落地，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。”

根据市场公开数据统计，截至目前，全市场共有77只REITs产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），行业首单、区域标杆渐次落地，市场容量持续提升，运行整体平稳，投资者群体日益成熟，为推出商业不动产REITs奠定了坚实的制度基础、市场基础和生态基础。

此外，我国资本市场在商业不动产盘活领域积累了丰富的实践经验。据公开数据统计，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的CMBS、类REITs及持有型不动产ABS产品发行规模近千亿元，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识。

“公募REITs试点启动至今已经历5个年头，成效有目共睹。启动商业不动产REITs试点意义非凡，必将进一步发挥REITs市场功能，更加有效盘活存量资产，为经济社会发展注入新的动力。”业内人士向《证券日报》记者表示。

证监会就推出商业不动产REITs试点征求意见，沪深交易所：稳步推动落地

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