8月25日，上海市住建委、市房管局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

此次房产新政的出台将对房地产市场未来走势产生怎样的影响？8月25日，澎湃新闻记者采访了多位业内专家，对此次新政进行了逐条解读，并对其影响和未来市场走向进行了分析和预判。

单身视同家庭，意味着非沪籍单身人士新增了“房票”

为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策：一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

“此次政策对外环外在符合条件下不限购房套数，将从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向，更好满足外环外的购房需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这也意味着，非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数。该政策有力释放了住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。

对于“成年单身人士视同家庭”的政策，他认为，其直接效应是增加了“房票”，即新增购房套数，同时也减少了其他约束。“以前购房，非沪籍居民家庭符合条件可在外环内认购新房或二手房，但单身人士只能买二手房。”他说，此次“单身视同家庭”政策下，意味着非沪籍单身人士新增了“房票”。而对于沪籍单身人士来说，可以享受沪籍居民家庭的购房资格，在其他条件和政策不变的情况下，可新增1套购房的资格。

上海中原地产有限公司卢文曦认为，此次限购政策的优化，有望进一步缓解结构性不平衡。“目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。”他说，这次政策对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。此外，当前置换型买家比较多，主要是受制于“房票”的约束，尤其是外地单身买家，有时候旧房源卖不掉，新房子买不进，“多一张‘房票’可以先买后卖，减少抛售压力。”

支持住房公积金“又提又贷”，让消费者尽早“上车”

为加大公积金支持住房消费力度，《通知》明确将优化住房公积金政策：一是提高个人住房公积金贷款额度；二是支持提取住房公积金支付购房首付款；三是支持住房公积金“又提又贷”。

在提高公积金贷款额度方面，此次新政明确，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%（首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

“以普通家庭首套房执行的公积金贷款额度为例进行分析，若按新政策执行，后续家庭可增加24万公积金贷款额度。”严跃进举例分析认为，此次所提及的绿色建筑，占全市新房比重约为60%，说明政策的普惠面很大，支持了绿色建筑发展。同时，此次住房公积金政策落实“又提又贷”或“既提又贷”政策。“这是指支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，且不影响公积金额度计算，将更好发挥公积金在购房各领域的支持作用，尤其可以直接降低首付款筹集压力。”不过他也特别提醒，此政策需要注意两个细节：一是针对新房项目；二是包括本人及配偶的公积金提取。

在卢文曦看来，提取公积金用作首付，能提升购房意愿和能力。“有些人公积金账户余额多，可以用来补充首付不足，而且提取做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早‘上车’。”他说，此外，购买符合标准的绿色建筑规定的新房，贷款额度可以上浮15%，既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商多造符合标准的好房子。

房贷利率层面不再区分首套和二套，释放改善型需求

为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

“房贷利率层面不再区分首套和二套房，对于改善型住房需求释放等具有积极作用。”严跃进分析认为，一方面，首套房和二套房的贷款利率标准取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调；另一方面，也充分体现了对改善性住房需求的支持，对于“增购一套房”或“置换一套房”的主动性会增强。

卢文曦同样认为，房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。“以商贷200万、30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。”他举例说。

完善个人住房房产税政策，可切实降低持有成本

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

对于这项政策，严跃进表示，此次明确完善个人住房房产税政策，将减轻住房持有成本。“政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。”他说，该政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。

卢文曦认为，对于想购买第二套住房的非本地买家而言，有人均60平方米的免税面积扣除，可以切实降低持有成本，促进改善意愿的提升。

市场走向预判：促进交易活跃，保障“金九银十”成色

此次新政的出台，对未来市场走向将有何影响？

“此次新政从对放宽限购、公积金政策、信贷工具、房产税工具等的综合运用，多维度给购房者得到实惠，释放置业需求，将进一步巩固上海稳中向好的楼市。”卢文曦告诉记者，上海新房市场呈现量稳价升的走势，但是近期二手住宅市场价格表现相对弱一些。此次大家期待的政策落地后，预计将释放一波购买力，同时可以转变观望的态度，对上海房地产市场接下来传统销售旺季的“金九银十”的成色有一定保障。

严跃进也认为，上海此次新政出台后，有望实实在在促进市场交易的活跃。

“从量价维度来看，其将产生‘量提升、价更稳’的积极效应。”他分析说，由于购房条件优化和成本下调，将更好促进住房消费需求释放，尤其是对于外环外新房和二手房市场的活跃有明显作用，“结合即将到来的传统‘金九银十’阶段，各地售楼处和中介公司等都会积极宣传和利用好政策，而随着量的提升及活跃，也将更好促进价的趋稳，对房价稳定的预期将进一步增强，反过来也将进一步带动交易量活跃。”

同时，新房和二手房等市场也都将迎来利好。“预计新房带看和签约量将有积极上升的良好势头，二手房也会因‘房票’增加、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房。”严跃进表示，上海此次新政惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等带来积极作用，也将为全国新一轮政策调整优化和市场向好发展等发挥积极作用。

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