继北京之后，上海楼市限购政策也迎来调整。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自2025年8月26日起施行。

这是上海今年以来首次出台楼市新政。在业内人士看来，新政回应市场期待，采用“组合拳”方式支持楼市向好发展。其中，上海限购政策再迎调整：符合条件的家庭，外环外购房不限套数、成年单身按照居民家庭执行住房限购政策；提高绿色建筑公积金贷款额度、公积金落实“又提又贷”政策；房贷利率层面则不再区分首套和二套房；个人住房房产税征收层面也迎来微调。

外环外限购调整，有效释放购买力

在调减住房限购政策方面，新政继续精准发力，对外环外区域放开购房额度。

《通知》明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。这里所指的居民家庭包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭。此外，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。此次新政对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存以及置换链条顺畅运行。

上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前7月，上海外环以外新建商品住宅成交套数为17024套，而全市成交套数为28265套，外环外占全市的交易套数占比为60%。而随着此次政策的效应释放，预计该比例将上升。

卢文曦指出，当前置换型买家比较多，主要是受制于“房票”的约束，尤其是外地单身买家，很多时候旧房源卖不掉，新房子买不进。为了促进成交不得不降价抛售，一来增加自己损失，二来低价抛售不利于稳定信心和预期，多一张房票可以先买后卖，减少抛售压力，也可以缓解二手房价格快速下行的可能。

58安居客研究院院长张波提及，新政对于在沪工作的单身青年人才、新市民等群体，在满足社保或个税缴纳年限后，能更轻松购房，单身购房群体活跃度提高。这条政策将和外环外放松形成合力，大量单身人士的购房需求将得到有效满足。

严跃进认为，对外环外区域放开购房额度后，可发挥市场联动作用，对全市区域以及不同物业的房地产市场都有积极作用。

房贷利率不再区分首套和二套，置业成本再降低

优化个人住房信贷政策方面，新政带来实质性利好。

根据《通知》，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

这一调整为购房者带来实实在在的优惠。以商贷200万元，30年计算，首套房月供约8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。

政策调整前，上海商贷首套和二套利率月供情况，以贷款200万元、30年为例

业内专家提及，今年全国多地在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。以杭州为例，去年10月其取消首套房和二套房差异后，当月新房成交面积环比增加16%，11月成交面积继续环比增加，并且扩大到21%。当前上海中高端改善市场的热度较高，金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去。高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定并持续看好上海未来发展。

公积金政策再优化，支持“又提又贷”

新政在住房公积金政策上也做出重要优化。对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。即：首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

此外，对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。新政还支持“又提又贷”，提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

业内人士指出，提取公积金用作首付，即首付资金来源多了种渠道，而且提取做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早“上车”。此外，购买符合标准的绿色建筑规定的新房，贷款额度可以上浮15%，既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商打造符合标准的好房子。

上海链家研究院负责人李根表示，外环外不限套数购房可加快外围市场去化，与公积金优化组合，精准释放改善需求，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进外环外二手房交易，保持二手房价格稳定。

房产税征收层面做微调

为与优化住房限购政策相衔接，新政在个人住房房产税征收方面也做出微调。

《通知》规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，政策的主要变化是，对于“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。

政策加持金九银十成色可期

业内专家普遍认为，此次上海楼市新政的出台，是对市场诉求的积极回应。去年全国“930”新政以来，全国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展，今年二季度开始各地反馈楼市出现新情况，亦需要政策做进一步加码。

结合上海出台新政的节奏来看，上海分别于去年5月和9月出台房地产“沪九条”“沪七条”。从当前市场情况看，业内人士指出，上海新房市场呈现量稳价升的走势，但是近期二手住宅市场价格表现相对弱一些，6月的国常会提到“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月中旬国务院再次表态采取有力措施巩固房地产止跌回稳，上海政策及时落地贯彻落实相关精神。

上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格企稳。

从国家统计局数据来看，7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，上海依托高端住宅市场的热度，价格环比上涨0.3%，成为7月一线城市新房市场的“增长引擎”；从二手住宅销售来看，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，创下年内单月最大环比降幅，市场调整压力升级，四座城市二手房价格全部进入下降通道，且降幅均较6月有所扩大。

严跃进认为，此次政策出台，和市场诉求相匹配，全力支持各类购房群体购房和各区域的去库存，充分体现“服务宜居安居、促进职住平衡、服务重点工作”的精神，更好促进房地产市场稳中向好态势的巩固。

同时，业内预测，政策落地后，释放一波购买力的同时可以转变观望的态度，政策的时间节点也非常讨巧，马上就是金九银十的传统销售季，有了政策的加持，成色会有保障。

解读丨上海楼市新政“组合拳”：外环外限购松绑释放购买力，金九银十成色可期

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